Immobilienkauf – Die Nebenkosten

Bei einem Immobilienkauf ist nicht nur die vereinbarte Kaufsumme fällig, sondern noch weitere Nebenkosten, die im Durchschnitt etwa 10 Prozent des Kaufpreises betragen. Insofern es sich nicht um einen Erwerb im Rahmen einer Zwangsversteigerung handelt, sind die Grunderwerbssteuer sowie die Kosten für den Notar zu entrichten. Außerdem ist oftmals noch eine Maklerprovision fällig, falls es sich nicht um einen Privatkauf gehandelt hat. Hier gibt es seit dem 01.06.2015 Neuregelungen. Während bei Vermietung der Makler gurndsätzlich von dem zu bezahlen ist der ihn beauftragt hat (d.h. der Vermieter), gibt es für den Verkauf der Immobilien landesspezifisch Sonderregelungen. Die Maklerprovision, die auch als Courtage bezeichnet wird, ist mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags auszahlungsreif.

Immobilienkauf – Die Nebenkosten; Bild: S. Hofschlaeger / pixelio.de

Die Maklerprovision ist bei Verkauf der Eigentumswohnung, des Grundstücks oder des Hauses direkt verhandelbar. Die Spanne liegt hierbei zwischen drei und sieben Prozent des Verkaufspreises (zuzüglich 19% Mehrwertsteuer). Entscheidend für die Höhe der Provision ist nicht die Höhe des Aufwandes für den Makler, sondern vielmehr die Lage und die Attraktivität des Objektes. Die Provision ist hierbei je nach Vereinbarung vom Verkäufer, vom Käufer oder von beiden anteilig zu zahlen. So zahlt beispielsweise in Berlin, d.h. in einer Stadt mit sehr hoher Nachfrage, der Käufer die gesamt Provision von ca. 7,14 % (= ortsübliche Courtage inkl. Mwst.). In den meisten Fällen teilen sich die beiden Vertragspartner die Kosten. Die Höhe der Maklerprovision ist von Makler zu Makler sowie von Region zu Region verschieden geregelt. Die Courtage kann zwischen 3 und maximal 7,14 Prozent betragen. In den meisten Fällen muss der Käufer 3,57 Prozent vom Kaufpreis der Immobilie zahlen und der Verkäufer ebenfalls 3,57 Prozent.

Weitere Nebenkosten beim Immobilienkauf

Dazu kommen noch die Kosten für den Notar, die mit rund ein bis zwei Prozent zu Buche schlagen. Die Notarkosten enthalten den Entwurf für den Kaufvertrag sowie die Zusendung desselbigen, die Terminvereinbarung bezüglich des Kaufvertrags, die Beurkundung der Vertragsunterzeichnung, die Löschung, beziehungsweise die Kontrolle der Grundschulden des Verkäufers, die Fälligstellung des Erwerbspreises, die Weitergabe ans Grundbuchamt, die Eintragung der Auflassungsvormerkung sowie das Einholen sämtlicher amtlicher Genehmigungen, so zum Beispiel der Vorkaufsverzichtbescheinigung der Gemeinde und die Informationen an das Finanzamt hinsichtlich der Steuerunbedenklichkeitsbescheinigung und der Grunderwerbssteuer.

Zusätzlich sind noch etwa 3,5 Prozent Grunderwerbssteuer zu entrichten sowie unter Umständen 0,5 Prozent für den Eintrag im Grundbuchamt. Die Grunderwerbssteuer kann dadurch gesenkt werden, indem sämtliche bewegliche Einbauten im Kaufvertrag schriftlich und ausdrücklich als Gegenstände gelistet sind und diesbezüglich mit einem bestimmten Preis bezeichnet werden. In diesem Fall wird der Wert für jene Gegenstände von der zu versteuernden Summe abgezogen. Bei diesen Gegenständen kann es sich zum Beispiel um eine Einbauküche, um Möbel oder um lose Teppiche handeln. Sämtliche Nebenkosten müssen in einem Zeitraum von zwei bis vier Wochen nach Vertragsabschluss beglichen werden. Bezüglich des Kaufpreises der Immobilie kann allerdings ein anderer Zahlungstermin vereinbart werden.

Die nachträgliche Aufhebung des Kaufvertrags

In besonderen Fällen ist es unter anderem auch möglich, einen bereits notariell bestätigten Kaufvertrag rückgängig zu machen. Das ist insbesondere dann angebracht, wenn sich kurz nach Vertragsabschluss eine unvorhergesehene Situation ergibt, die diesen leider auch sehr teuren Schritt unverzichtbar macht. So kann beispielsweise die Finanzierung des Kreditinstitutes plötzlich zurückgezogen werden. Eine Rückabwicklung des Kaufvertrages sollte jedoch sehr genau überlegt werden, da ein solches Vorhaben mit sehr hohen Kosten verbunden sein kann. Denn neben den Rückabwicklungskosten beim Notar kann unter Umständen auch vom Verkäufer die Differenz zum Wiederverkaufswert verlangt werden. Hat der Käufer die Immobilie zum Beispiel für 100.000 Euro erstanden und kann der Verkäufer die Immobilie beim zweiten Mal lediglich zu einem Preis von 80.000 Euro losschlagen, dann hat der zurückgetretene Käufer die Differenz von 20.000 Euro zu bezahlen. Außerdem haftet der zurückgetretene Käufer für die Zeit, bis der zweite Käufer die Immobilie bezahlt hat, für den diesbezüglichen Zinsausfall. Darüber hinaus gehen auch sämtliche Kosten im Zusammenhang mit einer etwaigen Gerichtsverhandlung, die Kosten für den Anwalt und die Rechtsberatung zu Lasten des ersten Käufers.

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