Immobilien – Denkmalschutz & Energieeinsparung

Immobilien – Denkmalschutz und Energieeinsparung; Foto: Helmut J. Salzer / pixelio.de

In Deutschland stehen knapp 5 Prozent aller Immobilien unter Denkmalschutz. Diese Immobilien sollen dauerhaft erhalten bleiben. Genaue Bedingungen zum Denkmalschutz sind im Denkmalrecht (Landesrecht) verankert. Ist die Immobilie bereits in der Denkmalliste aufgenommen, so können verschiedene Steuervergünstigungen und Fördermöglichkeiten genutzt werden.

Insbesondere bietet das Einkommenssteuerrecht Möglichkeiten, die Steuerlast auf Grund von Aufwendungen für Immobilien unter Denkmalschutz zu senken.  Bei Erwerb und Erhalt von Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, können unter Absprache mit dem Denkmalamt alle Anschaffungs- und Herstellungskosten über einen bestimmten Zeitrahmen abgeschrieben werden. Ferner können bei Erwerb Anträge auf Erlass der Grundsteuer bzw. auf Herabsetzung des Einheitswertes gestellt werden.

Sonderregelungen bei Instandhaltung und Sanierung für Immobilien unter Denkmalschutz

Immobilien unter Denkmalschutz müssen – wie alle Immobilien – instand gehalten werden und sollen auch zunehmend energetisch modernisiert werden. Hintergrund sind vor allem steigende Energiepreise für Heizung, Warmwasser und Strom.

Vorteil ist, dass bei denkmalgeschützten Gebäuden zahlreiche Ausnahmeregelungen existieren und die architektonische Qualität des Denkmals nicht zerstört werden muss (und darf) nur um das Gebäude energetisch und wirtschaftlich sinnvoll zu sanieren. Es geht also bei Denkmälern nicht nur um beispielsweise das bloße Austauschen alter Fenster gegen neue Fenster, sondern vielmehr um die Erhaltung und Aufarbeitung bestehender Fenster. Dadurch wird das typische Erscheinungsbild erhalten und zudem wird die Umwelt aufgrund der Vermeidung neuer, umweltbelastender Stoffkreisläufe (Produktion, Transport, Abbruch, Entsorgung) geschont.

Insgesamt ist stets ein gangbarer Weg mit den Denkmalschutzbehörden zu suchen. Unabhängige Energieberater sollten hierbei beratend zur Seite stehen. Diese können bei der Suche nach sinnvollen und wirtschaftlichen Lösungen helfen. Insbesondere ist die Berücksichtigung bauphysikalischer Besonderheiten von erheblicher Bedeutung. So kann sich (inzwischen) Jedermann gut vorstellen, dass ein Fachwerkgebäude nicht mit einer Dämmung aus Styropor (Polystyrol) versehen  werden sollte – wie das beispielsweise bei typischen Neubauten möglich ist. Hier ist zunächst ein tragfähiges, ganzheitliches Energiekonzept empfehlenswert.

Förderung der Sanierung von Immobilien unter Denkmalschutz

Neben steuerlichen Vergünstigungen gibt es für die energetische Sanierung Fördermöglichkeiten durch die KfW-Bank. Hierzu gibt es innerhalb des Programms „Energieeffizient Sanieren“ den Effizienzhausstandard „KfW-Effizienzhaus Denkmal“. Gefördert werden die Sanierung von Baudenkmalen und besonders erhaltenswerter Bausubstanz. Dieser Status ist durch die zuständige Kommune zu bestätigen.

Ziel ist es, dass nach der Sanierung der heutige Neubaustandard um nicht mehr als 60 Prozent  überschritten wird. Ansonsten werden keine festen Anforderungen an die Gebäudehülle oder die Anlagentechnik vorgegeben. Wird dieser Standard erreicht, sind 15 Prozent nichtrückzahlbarer Zuschuss, maximal 15.000 € pro Wohneinheit möglich. Alternativ ist ein zinsgünstiger Kredit von derzeit 0,75 Prozent effektivem Jahreszins inklusive einem Tilgungszuschuss von 12,5 Prozent (max. 12.500 € pro Wohneinheit) möglich.

Wer kein Effizienzhausstandard erreichen kann:

In diesem Fall gibt es auch die Möglichkeit der Förderung von Einzelmaßnahmen. Hier sind 10 Prozent nichtrückzahlbarer Zuschuss, maximal 5.000 € pro Wohneinheit möglich. Alternativ ist ein zinsgünstiger Kredit von derzeit 0,75 Prozent effektivem Jahreszins, inklusive einem Tilgungszuschuss 7,5 Prozent, max. 3.750 € pro Wohneinheit möglich. Zu den geförderten Einzelmaßnahmen gehören beispielsweise die Heizungsanlage, Warmwasserbereitung, Fenstertausch/-erneuerung oder die Außenwanddämmung. Zahlreiche Ausnahmeregelungen wie beispielsweise die Förderung einer Innendämmung sind möglich, wobei ein Sachverständiger (Energieberater) diese Maßnahmen vor Ort bestätigen sollte.

Weitere Fördermöglichkeiten gibt es unter anderem auch über die private Initiative Deutsche Stiftung Denkmalschutz.

Steuervergünstigungen bei Kauf und Sanierung einer Denkmalschutzimmobilie

Bei denkmalgeschützten Gebäuden dürfen Eigennutzer ihre Sanierungskosten als Sonderausgabenabzug zu 90 % innerhalb von zehn Jahren abschreiben, das sind 9 Prozent Abschreibung pro Jahr. Für Vermieter von Denkmalschutzimmobilien gibt es sogar noch weitere Abschreibungsmöglichkeiten.

Fazit:

Denkmalschutz von Immobilien und Energieeinsparung schließen sich nicht unbedingt aus. Neue und bereits bewährte Fördermöglichkeiten können interessante Anreize für Hausbesitzer bieten.

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