Heizkostenabrechnung für Hausbesitzer mit mehreren Wohnungen

Hausbesitzer, die Wohnungen vermieten, sind verpflichtet eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung zu erstellen. Hierfür sind Heizkostenverteiler an den Heizkörpern anzubringen und die gesamten Kosten für die Beheizung des Gebäudes und die Wartungsarbeiten sind entsprechend der Vorgaben in der Heizkostenverordnung aufzuteilen. Die Abrechnung erfolgt in Anhängigkeit vom tatsächlichen Verbrauch (laut Heizkostenverteiler) und von der Größe der Wohnung.

Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung; Foto: Bastian Scheefe/pixelio.de

Erstellung der Heizkostenabrechnung

Auch eine vertragliche Vereinbarung zur Umgehung der Heizkostenabrechnung ist nicht zulässig. Lediglich bei Zweifamilienhäusern, von denen eine Wohnung vom Hausbesitzer bewohnt und die zweite Wohnung vermietet wird ist keine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung erforderlich.
Grundsätzlich sind bei der Heizkostenabrechnung alle Heizkosten für ein komplettes Jahr abzurechnen. Dabei kann der Hausbesitzer selbst den Abrechnungsstichtag festlegen. So kann die Abrechnung beispielsweise ein komplettes Kalenderjahr umfassen oder auch jeweils eine komplette Heizperiode. Günstig wäre als Abrechnungsstichtag auch der Abrechnungstag des Energieversorgers (beispielsweise bei Erdgas).

Die Heizkostenabrechnung muss neben dem Energieträger auch die Gesamtmenge, den Preis und gegebenenfalls das Lieferdatum enthalten. Bei Öl oder Kohle als Energieträger sind ferner Anfangs- und Endbestand festzuhalten. Weitere Kosten ergeben sich aus der Wartung und der Reinigung der Anlage, den Kosten für den Schornsteinfeger, den Kosten für den Betriebsstrom und den gesamten Kosten für Heizkostenverteiler und eventuell den Kosten für die Erstellung der Heizkostenabrechnung.

Elektronische Heizkostenverteiler zeigen die Verbrauchseinheiten direkt am Messgerät an. Die Ablesung ist daher für Jedermann einfach und nachvollziehbar.

Heizkostenabrechnung erfolgt nach tatsächlichem Verbrauch

Die Heizkosten werden so beispielsweise in Mietwohnungen oder in Eigentumswohnungen mit einer zentralen Heizungsversorgung in der Regel in Form monatlicher Abschläge entrichtet. Wie sieht es nun aus, wenn sich diese Zahlungen am harten Winter des vergangenen Jahres orientieren? In diesem Fall wären die monatlichen Zahlungen deutlich überzogen und von der Realität weit entfernt. Die Frage, die im vergangenen Jahr ein Gericht zu klären hatte: Inwieweit ist diese Form der Zahlung noch als “Verbrauchsabhängige Abrechnung” zu sehen und vom Nutzer zu tolerieren?

Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entschied, dass sich die Heizkostenabrechnung grundsätzlich am tatsächlichen Verbrauch orientieren muss (Az.: V III ZR 156/11). Damit sind unbegründete  Abschlagszahlungen, die aus der Heizkostenabrechnung des Vorjahres abgeleitet wurden, nicht mehr zulässig. Die Form der Abrechnung wurde vom Gericht als unzulässig eingestuft, da es in dieser Form zu Ungerechtigkeiten führen kann.

Gerade jetzt im milden Winter müßte der Nutzer deutlich mehr an monatlichen Heizkosten zahlen, wenn die Berechnung der Vorauszahlung anhand der Heizkostenabrechnung des Vorjahres erfolgen würde. Umgekehrt wäre das natürlich ebenfalls ungerecht und könnte zum “bösen Erwachen” führen, wenn zunächst geringe Abschläge gezahlt werden müssten und anschließend vielleicht eine gigantische Nachzahlungsforderung erfolgen würde.
Hintergrund dieser gesetzlichen Regelungen in der Heizkostenverordnung ist, die Bewohner zu einem sparsamen Umgang mit Energie und einem bewußten Heizverhalten zu motivieren. Diesem Ziel entspricht auch die geforderte verbrauchsabhängige Abrechnung der tatsächlichen Heizkosten. Und genau dieser Zielstellung sind die Richter nun auch mit diesem Urteil gefolgt; so dass auch die Vorauszahlung der verbrauchten Brennstoffe anhand der tatsächlichen Kosten (und nicht der Kosten des Vorjahres) zu kalkulieren ist.

Im vorliegenden Fall hatte die Vermieterin an das Energieversorgerunternehmen Leistungen pauschal im Voraus bezahlt. Diese Kosten wurden 1 : 1 auf die Mieterin umgelegt. Hinzu kam, dass das Gebäude einen erhöhten Leerstand aufwies. Der tatsächliche Verbrauch der Mieterin wurde in dieser Abrechnung nicht berücksichtigt.

Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung

Fazit: Gegebenenfalls muss der Verbrauch im Einzelfall für den konkreten Zeitraum vom Energieunternehmen geschätzt werden.

Übrigens, wurde in der Vorinstanz eine pauschale Kürzung der Heizkosten um 15 Prozent vorgeschlagen. Diese ist jedoch lt. BGH-Urteil nicht ausreichend und würde den Mangel der Abrechnung letztendlich nicht beseitigen.

Eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung – so wie sie vorgeschrieben und gefordert wird – bedeutet also, dass nur die Kosten  der tatsächlich ins Haus gelieferten Energie  (innerhalb der betreffenden Abrechnungsperiode) berechnet werden dürfen.

Allerdings wird die Abrechnung der Wasser- und Abwasserkosten weiterhin anhand der berechneten Vorauszahlungen erfolgen. Die Regelungen der Heizkostenverordnung beziehen sich lediglich auf die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung, nicht auf andere Verbrauchs- oder Mietnebenkosten.