Das Wertgutachten

Es gibt verschiedene Situationen, die ein Wertgutachten erfordern. So kann ein Wertgutachten zum Beispiel dann sinnvoll sein, wenn eine Immobilie geerbt wurde oder verkauft werden soll, wenn das Finanzamt den Wert einer Immobilie zu hoch ansetzt oder wenn ein Gebäude oder ein Grundstück zwangsversteigert wird. Das Wertgutachten wird von einem sachverständigen Gutachter ausgestellt, wobei zwischen verschiedenen Verfahren unterschieden wird.

Wertgutachten; Bild: Rainer Sturm / pixelio.de

Wie sieht ein Wertgutachten aus?

Die gängigste Art des Wertgutachtens ist die Beurteilung nach dem Verkehrswert, der auch bei Zwangsversteigerungen zur Anwendung kommt. Der Verkehrswert ist der Wert, den eine bestimmte Immobilie am Tag der Wertermittlung den Erkenntnissen des Gutachters gemäß besitzt. Dieser Wert entspricht in etwa dem Preis, der zu dem angegebenen Zeitpunkt zu erzielen wäre. Bei der Beurteilung spielt die Lage der Immobilie, der bauliche Zustand, die Ausstattung und die Beschaffenheit eine ausschlaggebende Rolle.

Für das Vergleichswertverfahren eignen sich insbesondere Gebäude, die einen unmittelbaren Vergleich mit ähnlichen Immobilien zulassen. Diesbezüglich werden sehr häufig Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Siedlungshäuser, Garagen und Fertighäuser durch das Vergleichswertverfahren beurteilt. Ebenso wird das Grundstück mit anderen in einer ähnlichen Lage befindlichen verglichen. Um ein Vergleichswertverfahren durchführen zu können, muss als Grundvoraussetzung eine bestimmte Anzahl an Vergleichsobjekten vorhanden sein.

Das Ertragswertverfahren wird insbesondere bei gewerblichen Immobilien angewandt. Diesbezüglich spielt der nachhaltig zu erzielende Ertrag eine Rolle bei der Wertermittlung. Daher gelangt dieses Verfahren insbesondere bei Miethäusern und Geschäftsgrundstücken zum Einsatz. Hierbei werden unter anderem auch die jeweiligen Vertragsverhältnisse, die Kosten für die Bewirtschaftung, der Liegenschaftszins und andere wertbeeinflussende Faktoren miteingerechnet.

In gewisser Hinsicht zählt das Ertragswertverfahren auch zu den vergleichenden Verfahren, da die Bewertung marktorientiert erfolgt und diesbezüglich auch ein Vergleich zu anderen ähnlichen Immobilien vorgenommen wird. Neben den vorgenannten Verfahrensarten existiert des Weiteren noch das Sachwertverfahren. Beim Sachwertverfahren wird weniger der Marktwert ermittelt, sondern vielmehr der Wert der Herstellungskosten und des Materials. Dieses Verfahren finden sehr oft bei eigengenutzten Häusern und Wohnungen Anwendung. Außerdem werden auch ältere, sanierungsbedürftige Häuser sehr oft nach dem Sachwertverfahren geschätzt. In diesem Fall wird in der Regel der Restwert der Immobilie den tatsächlichen Gegebenheiten entsprechend ermittelt. Im Rahmen des Sachwertverfahrens werden neben den Herstellungskosten vor allem die Wertminderung infolge des Alters sowie Bauschäden und Baumängel registriert und ausgewertet. Zudem wird die Bausubstanz genau unter die Lupe genommen, wobei ein etwaiger Instandsetzungsstau in einem angemessenen Maß Berücksichtigung findet.

Weitere Beiträge zum Thema Wertgutachten und Immobilienbewertung

• Das erste Eigenheim
• Immobilienbewertung – Wie wichtig ist das Baujahr?
• Gutachter bei Hauskauf: ja oder nein?