Immobilienbewertung- Wie wichtig ist das Baujahr?

In welchem baulichen Zustand sich eine Immobilie befindet, ist nicht zuletzt auch vom jeweiligen Baujahr abhängig. Diesbezüglich ist festzustellen, das oftmals Mängel existieren, die für ein bestimmtes Baujahr an und für sich typisch sind. Kennt der potenzielle Käufer das Entstehungsjahr der Wunschimmobilie, so hat er genügend Anhaltspunkte, um auf Grund dessen das Risiko realistisch einschätzen zu können.

Immobilienbewertung- Wie wichtig ist das Baujahr?; Bild: Gabi Schoenemann / pixelio.de

Jedes Baujahr mit charakeristischen Merkmalen

Häuser, die um die Zeit der Wende in das 20. Jahrhundert , beziehungsweise bis in die 20er Jahre hinein erbaut wurden, besitzen an und für sich eine solide Bausubstanz. Allerdings sind bei solchen Häusern sehr häufig die Rohre, die Elektroinstallation sowie die Heizungsanlagen veraltet. Mittel zur Schallisolierung und zur Wärmedämmung waren in der damaligen Zeit noch gänzlich unbekannt. Außerdem sind die Keller dieser Häuser, insofern überhaupt ein solcher vorhanden ist, zumeist nicht besonders gut abgedichtet, auf Grund dessen Feuchtigkeit in das Innere eindringen kann. Des Weiteren verfügen die Häuser über kein ausreichendes Fundament und wurden demnach nicht selten auf dem blanken Lehmboden errichtet. Während in den 20er Jahren noch ausreichend Baustoff zur Verfügung stand, war es mit dem Häuserbauen in den 30er und 40er Jahren im wahrsten Sinne des Wortes weitaus schlechter bestellt. So verwendete man die noch zur Verfügung stehenden Werkstoffe sehr sparsam und auch die Bauweise war sehr einfach und blieb auf das Nötigste beschränkt. Da oftmals aus Holzmangel Sommer- statt dem üblichen Winterholz verbaut wurde, sind die Holzkonstruktionen nicht selten von Schädlingen befallen. Häuser, die in der Vorkriegs- und Nachkriegszeit gebaut wurden, könnten auch Mängel an der Statik aufweisen. Ab der Mitte der 50er Jahre wurden die Häuser wieder allmählich besser und der Materialnotstand hatte ein Ende. In dieser Zeit wurde auch über eine geeignete Schalldämmung nachgedacht. Der allgemeine Innovationsdrang hatte jedoch auch negative Folgen. So wurden vermehrt giftige Holzschutzmittel, Asbeste, lungengängige Mineralwolle sowie teerbelastete Baustoffe verbaut. Außerdem wurden die Bäder mit Ölfarbe gestrichen. Auch hinsichtlich der Bauphysik gibt es etliche Mängel zu beklagen.

In den 60er Jahren konnte schließlich die Bauphysik deutlich verbessert werden. Die Keller dieser Häuser bestehen hauptsächlich aus Beton. Außerdem wurden Drainagen gelegt, um das Innere des Hauses trocken zu halten. Darüber hinaus kam nun auch die Wärmedämmung und der Schallschutz in Mode. Die giftigen Bausubstanzen wurden jedoch nach wie vor weiterverwendet.

In den 70er und 80er Jahren wurde besonders viel Beton verbaut. Allerdings hatte dies nicht selten Bauschäden zur Folge, da dadurch Wärmebrücken entstanden. In den 80er Jahren spielte die Haustechnik sowie die Bauphysik eine immer größere Rolle und auch der Schallschutz und die Wärmedämmung wurden verbessert, auch wenn diese frühen Methoden mit den Schall- und Wärmeschutzmaßnahmen der heutigen Zeit nicht vergleichbar sind. Dennoch wurden gefährliche Stoffe wie Asbest und gesundheitsschädliche Holzschutzmittel noch weit bis in die 80er Jahre hinein verwendet.

Die Häuser, die ab den 90er Jahren erbaut wurden, erfüllen sehr häufig den Anspruch, besonders energiesparend konstruiert zu sein. Heutzutage existieren bereits so genannte Passivhäuser, in denen das Heizen nahezu überflüssig geworden ist. Die Fenster sind ausgesprochen gut isoliert und die Häuser werden mit speziellem Isolierputz verputzt oder aber von vornherein mit Kunststoffplatten vor einem etwaigen Wärmeverlust geschützt. Asbest ist längst verboten und auch die Holzschutzmittel enthalten nicht mehr jene giftigen Chemikalien. Zur Oberflächenbehandlung des Holzes wird jedoch nicht selten Farbe verwendet, die auf der Nanotechnologie basiert.

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