Fünf Steuertipps für Hauseigentümer

 Eine eigene Immobilie ist eigentlich nur dann steuerlich interessant, wenn sie mindestens teilweise vermietet wird: Dann können Anschaffungskosten abgeschrieben, Werbungskosten abgesetzt und Steuern gespart werden. Das funktioniert sogar dann, wenn die Immobilie an einen Angehörigen vermietet wird.

Steuertipps für Hausbesitzer; Bild: Thorben Wengert / pixelio.de

Immobilienkauf: Anschaffungskosten abschreiben

Anschaffungskosten für eine Immobilie, die vermietet werden soll, dienen der Erzielung von Einkünften. Daher dürfen diese Ausgaben bei der Ermittlung des zu versteuernden Einkommens aus Vermietung und Verpachtung angerechnet werden. Anders als Werbungskosten, die der kurzfristigen Einkommenssicherung dienen, führen Anschaffungs- und Herstellungskosten langfristig zu Einnahmen. Daher dürfen die Kosten auch nicht in einer Summe abgesetzt, sondern müssen sie auf die zu erwartende Nutzungsdauer der Immobilie verteilt werden. Das ist die Abschreibung. Damit eine Abschreibung in Anspruch genommen werden kann, sind zwei Bedingungen zu erfüllen:

• Das Objekt muss zumindest teilweise der Erzielung von Einkünften dienen.
• Derjenige, der die Abschreibung in Anspruch nehmen möchte, muss die Anschaffungskosten selbst getragen haben oder sie müssen ihm zuzurechnen sein.

Abschreibungen können im Bereich der Vermietung also auch bei Erbbaurechten oder bei Bauten auf fremdem Grund und Boden von demjenigen in Anspruch genommen werden, der das Gebäude errichtet oder erworben hat. Er darf 50 Jahre lang jedes Jahr zwei Prozent der Kosten abschreiben. Grundsätzlich können Abschreibungen erst ab dem Zeitpunkt erfolgen, an dem das entsprechende Objekt fertiggestellt ist. Auch wenn sich die Bauzeit über mehrere Jahre erstrecken sollte, ist damit die Fertigstellung zum vorgesehenen Gebrauch gemeint. Die Abschreibungsdauer läuft maximal bis zu dem Zeitpunkt, an dem das Objekt auf null Euro abgeschrieben ist. Weiterhin endet die Abschreibung, wenn die Immobilie nicht weiter zur Erzielung von Einkünften genutzt wird. Das kann mit Verkauf der Fall sein oder auch dann, wenn die Nutzung geändert wird, also z.B. Selbstnutzung statt Vermietung.

Werbungskosten bei Vermietung

Bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dürfen Werbungskosten von den Einnahmen abgezogen werden. Gerade wenn eine vermietete Immobilie mit Darlehen finanziert ist, entsteht durch die hohen Ausgaben für Zinsen und andere Werbungskosten oft ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung, den der Eigentümer mit anderen Einkünften in der Steuererklärung verrechnen kann. Das sind die Werbungskosten im Überblick:

• alle Finanzierungskosten. Dazu gehören vor allem die Schuldzinsen, die Sie nach dem Bau eines Hauses, nach dem Erwerb einer Eigentumswohnung oder nach einer größeren Renovierungsmaßnahme für das aufgenommene Fremdkapital zahlen müssen,
• alle Renovierungs- und Instandhaltungskosten,
• alle Nebenkosten im Zusammenhang mit der Nutzung Ihres Haus- und Grundbesitzes. Dazu gehören vor allem die laufenden Kosten für Haus- und Grundbesitz, zum Beispiel die Kosten der Heizung, der Wasserversorgung, die Gebäudeversicherung, die Grundsteuer,
• die Abschreibungen, die Sie Jahr für Jahr für Ihre Anschaffungs- oder Herstellungskosten erhalten.

So kann durch negative Ergebnisse (Verluste) mit einer Mietimmobilie die Steuerbelastung auf die übrigen Einkünfte reduziert werden.

Vermietung an Angehörige

Auch mit Verwandten sollte in jedem Fall ein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen werden, wie man es mit jedem anderen Mieter auch tun würde (Fremdvergleich). Der Mietvertrag sollte die allgemein üblichen Bestimmungen enthalten wie eine Mietkaution, Instandhaltungspflichten und Ähnliches. Außerdem muss der Vertrag auch strikt eingehalten werden. Dazu gehört auch, dass die Nebenkosten erfasst und abgerechnet werden. Da jeder Mieter Anspruch auf eine korrekte Nebenkostenabrechnung hat, darf bei der Vermietung an Familienangehörige davon keine Ausnahme gemacht werden. Seit 2012 ist die Vermietung an Angehörige einfacher geworden und die die früher übliche und oft mit Auseinandersetzungen verbundene Totalüberschussprognose ist vollständig entfallen. Es wird jetzt immer dann von einer entgeltlichen – und damit steuerlich anzuerkennenden – Vermietung ausgegangen, wenn die Miete mindestens 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. In diesen Fällen ist ein Abzug der Werbungskosten in voller Höhe möglich. Liegt die vereinbarte Miete unter 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete, sind die Werbungskosten aufzuteilen und werden nur noch anteilig anerkannt. Beispiel: Wer zu 50% der ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet, kann auch nur die Hälfte der Werbungskosten geltend machen.

Teilweise Vermietung richtig planen

Bei Immobilien, die zum Teil selbst genutzt und zum Teil vermietet werden sollen, sollten schon bei der Finanzierungsplanung die Weichen für eine spätere Reduzierung der Steuerbelastung gestellt werden. Besonders dann, wenn Teile des Objektes mit Eigenkapital und ein Teil der Kosten mit einem Darlehen finanziert werden, kommt es auf eine frühzeitige Planung und steuerlich optimierte Gestaltung an. Wichtigste Regel: Der Bauherr muss dafür sorgen, dass die Kosten zwischen den Gebäudeteilen möglichst präzise zu trennen sind.

• Kosten, die nur einen bestimmten Gebäudeteil betreffen, müssen diesem direkt zugeordnet werden. Das betrifft beispielsweise Kosten für Fußbodenbeläge, Malerarbeiten oder Sanitärinstallationen. Diese Kosten müssen entweder auf einer gesonderten Rechnung stehen oder der Bauherr muss sie in seiner Kostenaufstellung gesondert ausweisen.
• Kosten des Gesamtgebäudes müssen den einzelnen Gebäudeteilen nach dem Verhältnis der Wohnflächen anteilig zugeordnet werden. Das betrifft zum Beispiel die Aufwendungen für den Aushub der Baugrube, den Rohbau, die Dacheindeckung oder den Außenanstrich.

Es ist also steuerlich vorteilhaft, getrennte Abrechnungen für die unterschiedlichen Gebäudeteile zu vereinbaren, denn dann müssen nur wenige Kosten nach der Wohnfläche umgelegt werden.

Verkauf der Immobilie

Auch beim Verkauf einer Immobilie sind steuerliche Rahmenbedingungen zu beachten. Nach welchen Kriterien entschieden wird, ob ein eventueller Verkaufserlös versteuert werden muss, hängt vor allem davon ab, wie die Immobilie genutzt wurde. Beim Verkauf der  Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung muss der Veräußerungsgewinn mit dem persönlichen Steuersatz des Eigentümers versteuert werden. Ein Veräußerungsverlust kann mit anderen Gewinnen aus Veräußerungsgeschäften nach § 23 EStG verrechnet werden. Eine Ausnahme gibt es für Immobilien, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden: Hier ist der Verkauf steuerlich unbeachtlich, wenn die Immobilie innerhalb der letzten drei Kalenderjahre zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Beim Verkauf vermieteter Immobilien ist die steuerliche Einstufung davon abhängig, wie lange die Immobilie dem Eigentümer vor dem Verkauf gehört hat:

• Der Verkauf einer vermieteten Immobilie ist steuerfrei, wenn er das Objekt vor dem Verkauf mindestens zehn Jahre besessen hat.
• Verkaufen der Eigentümer eine Immobilie dagegen nach weniger als zehn Jahren, so ist der Erlös als Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG steuerpflichtig. Das kommt häufig vor, wenn eine Immobilie als Kapitalanlage angeschafft wird.

Weitere Informationen rund um Haus, Wohnung und Vermietung gibt es bei steuertipps.de

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