Baufinanzierung

Beim Kauf des Hauses oder der Eigentumswohnung oder auch bei Neubau eines Hauses, steht die Frage der Baufinanzierung im Raum. Doch gerade bei der Finanzierung der Immobilie können sich schnell Fehler einschleichen und zu unnötig hohen Kosten führen. Der größte (unnötige) Kostenanteil bzw. das größte Einsparpotential ergibt sich manchmal in der Wahl der Baufinanzierung.

Immobilien in Deutschland

Es ist davon auszugehen, dass die Wohnungsnachfrage für absehbare Zeit weiterhin ansteigen wird. Der Bevölkerungsrückgang wird vor allem dadurch wieder ausgeglichen, dass der Anteil der Ein-Personenhaushalte zunimmt. Grund hierfür ist unter anderem auch die zunehmende Alterung der Bevölkerung.

Die Preise für Immobilien sind stark abhängig vom Alter der Immobilie (und deren Ausstattung) und der Lage der Immobilie. Auch der Konjunkturverlauf und Fördermöglichkeiten sind Entscheidungskriterien.

Ein Wertgutachten kann beim Kauf von Immobilien klären, ob die Preisvorstellungen des Verkäufers tatsächlich dem Marktwert entsprechen oder überteuert sind.

Berechnung der Kreditkosten für die Baufinanzierung

Bei der Berechnung der Kreditkosten, ist grundsätzlich mit dem höheren Zinssatz – dem effektiven Jahreszins – zu rechnen. Die Bank gibt in der Regel zwei Zinssätze an, den Nominalzins und den effektiven Jahreszins. Der Nominalzins ist der „reine“ Zinssatz, den die Bank für das Darlehen berechnet. Und der effektive Jahreszins ist der Zinssatz inklusive der entstehenden Nebenkosten (Bearbeitungsgebühren, Tilgungsverrechnung, Disagio).

Wichtig ist vor allem, dass eine Sondertilgung ermöglicht wird, um das Darlehen auch schneller abbezahlen zu können.

Zinsbindung bei der Baufinanzierung

Bei der Baufinanzierung ist ein wichtiger Punkt die Länge der Zinsbindung. Wenn künftig die Zinssätze steigen werden, so ist eine lange Zinsbindung von Vorteil. Umgekehrt: Wenn künftig die Zinssätze gleich bleiben oder sinken, würde sich ein kurzer Zeitraum zur Zinsbindung lohnen.

Sollte die Bank selbst steigende Zinssätze erwarten, würde sie natürlich den Zuschlag für die Zinsbindung etwas höher ansetzen. Dennoch ist dieser Zuschlag für den Käufer besser als der Verzicht auf eine langfristige Zinsbindung (- wenn von steigenden Zinssätzen ausgegangen wird).

Zinspreisentwicklung

Wie sich die Zinsen künftig entwickeln werden, ist schwer vorhersehbar. In den letzten 20 Jahren sind die Kreditzinsen (und auch die Guthabenzinsen) deutlich gesunken. Entscheidend für die weitere Entwicklung sind vor allem Vorgaben der europäischen Zentralbank und wirtschaftliche Entwicklungen in Europa.

Allerdings können auch Angebot und Nachfrage auf den Kapitalmärkten größere Schwankungen im Zinssatz bewirken. Dieser Punkt kann bei einzelnen Banken sehr unterschiedlich ausfallen. Infolgedessen passt die Bank die Konditionen entsprechend an. Dies führt zu unterschiedlichen Zinsätzen der einzelnen Banken, so dass ein Vergleich der Angebote zur Baufinanzierung von mehreren Banken grundsätzlich zu empfehlen ist.

Eventuell kann man sogar Vergleichsangebote, die im Internet eingeholt wurden, als Verhandlungsgrundlage bei der eigenen Hausbank nutzen. Einen Überblick über die aktuelle Zinsentwicklung und die Höhe der derzeitigen Bauzinsen in Abhängigkeit von der Kreditlaufzeit findet man beispielsweise unter www.aktuelle-bauzinsen.info.

Bonität

Neben der Zinsentwicklung ist für die Festsetzung der tatsächlich zu zahlenden Bauzinsen auch die Bonität des Käufers entscheidend. Änderungen in den finanziellen Verhältnissen, haben somit auch stets Einfluss auf die angebotenen Zinskonditionen.

Nebenkosten beim Kauf

Einzurechnende Nebenkosten bei Kauf einer Immobilie sind:

• Grunderwerbssteuer (meistens 3,5 Prozent des Bemessungswertes)
• eventuell Maklerkosten (meistens ca. 3,4 bis 3,5 Prozent vom Preis)
• Notarkosten
• Eintragungsgebühr (Grundbuch)
• Renovierungsarbeiten

Diese Nebenkosten liegen typischerweise insgesamt zwischen 5 und 20 Prozent vom Kaufpreis.

Ausnahme: Wenn ein total sanierungsbedürftiges Haus erworben wird bzw. das Haus vor der Nutzung komplett umgebaut und saniert werden soll, sind diese Kosten natürlich separat zu kalkulieren.

Weitere laufende Kosten

Neben der Finanzierung der Immobilien sind auch noch weitere Kosten einzukalkulieren. So fallen auch bei einer eigenen Immobilie die (bisherigen) „Mietnebenkosten“ an, beispielsweise Strom, Heizung, Warmwasser, Müll, aber auch Grundstückssteuer, Versicherungen für das Objekt, eventuell Straßenreinigung …

Diese Kosten müssen ebenfalls einkalkuliert werden. Zudem sind Ausbesserungs- oder Renovierungsarbeiten finanziell zu berücksichtigen.

Besonderheiten bei Neubau einer Immobilie

Bei Neubau ist der Angebotspreis typischerweise nicht gleich dem tatsächlichen Endpreis für das Objekt. Zudem ist der gesteckte Zeitrahmen, d.h. der Termin der Fertigstellung, teilweise zu optimistisch kalkuliert und daher nicht einzuhalten.

Die folgende Checkliste gibt wichtige Anhaltspunkte für die Baufinanzierung bei Neubau:

• Beinhaltet der beantragte Kredit mögliche Mehrkosten für den Bau der Immobilie?
• Wurden mehrere Angebote zur Baufinanzierung verglichen?
• Wurde der Auszahlungsplan den (zu erwartenden) Bauabschnitten angepasst?
• Beinhaltet die Ratenzahlung neben den persönlichen Lebenskosten auch Raum für außerplanmäßige Zusatzkosten?
• Ist die Zinsbindungsfrist ausreichend, um eine sichere Planung zu gewährleisten?
• Sind die potentiellen Fördermittel überprüft worden? (Hier ist eine separate Beratung zu empfehlen)
• Ist das Recht auf Sondertilgung vertraglich vereinbart?

Baufinanzierung

Eine typische Form des Darlehens für die Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Annuität ist der Begriff für die jährliche Rate („annus“ stammt aus dem Lateinischen und bedeutet „Jahr“). Das bedeutet, die Rückzahlungsraten bleiben über die gesamte Laufzeit unverändert. Die Rückzahlung erfolgt üblicherweise in monatlichen Raten.

Eine weitere (ergänzende) Form der Baufinanzierung sind KfW-Darlehen. Gerade bei energieeffizientem Bauen und Sanieren sind Kredite zu sehr günstigen Konditionen möglich. Grundsätzlich sind diese Kredite der KfW-Bank nicht direkt bei der KfW sondern über die eigene „Haus-Bank“ zu beantragen. Nicht jede Bank ist jedoch daran interessiert diese günstigen Kredite anzubieten.

Zahlreiche weitere Formen der Baufinanzierung sind natürlich möglich. Hier kann eine kostenlose Beratung bei der Bank aufklären und beratend bei der „richtigen“ Baufinanzierung zur Seite stehen.

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